Cómo funciona Subastados: del edicto del BOE al precio máximo de puja
Subastados lee las subastas del Portal del BOE, valora cada inmueble con testigos reales de su zona, suma el coste total de adquisición (ITP de la comunidad, posesión, gastos), estima el plazo con datos del CGPJ del partido judicial concreto y te devuelve dos números por lote: el umbral de aprobación directa (70 % del valor de subasta, art. 670.1 LEC, con los demás umbrales del art. 670 según el régimen del lote) y el precio máximo de puja para tu rentabilidad objetivo.
Cualquiera puede abrir subastas.boe.es gratis. El problema nunca ha sido ver las subastas: es saber, para cada una, hasta cuánto pujar. Eso exige valorar el inmueble, calcular todos los costes, estimar cuánto tardarás en venderlo y descontarlo todo a una rentabilidad razonable — un trabajo de horas por lote que el motor hace en segundos. Así, paso a paso:
1 El Scraper organiza lo que el BOE desordena
Las subastas judiciales y notariales del Portal del BOE (más de 1.000 activas) entran organizadas y filtrables: por provincia, tipo de bien, valor de subasta y fecha de cierre. Cada tarjeta trae la referencia catastral enlazada con los datos y la foto de fachada oficial del Catastro — dejas de abrir edictos a ciegas.
2 Valor de mercado con testigos reales, no con la tasación del edicto
La tasación del edicto puede tener años. El motor valora cada inmueble con testigos reales de su zona (anuncios activos comparables por tipología y superficie, mediana robusta con banda), y estima además el precio de cierre esperado, que no es el de escaparate.
3 Coste total de adquisición, no solo la puja
Al precio de adjudicación el motor suma el ITP de la comunidad autónoma del inmueble (sobre el mayor entre puja y valor de referencia), los gastos fijos y el coste de la posesión. Si el edicto no acredita que está libre, asume ocupado por prudencia y carga el coste de la desocupación.
4 Plazos del juzgado concreto, con datos del CGPJ
No es lo mismo adjudicarse en un partido judicial ágil que en uno colapsado. El motor ajusta el plazo hasta la liquidez con la estadística del CGPJ del partido judicial del lote, más un tiempo de venta calibrado por zona.
5 La respuesta: mínimo, máximo y semáforo
Con todo lo anterior, el motor descuenta tres escenarios (base, optimista, pesimista) y devuelve el veredicto: el umbral de aprobación directa (70 % del valor de subasta, art. 670.1 LEC; por debajo, las reglas de mejora y aprobación del art. 670 según el régimen del lote —LO 1/2025 o anterior— que el motor detecta por el depósito del edicto), el precio máximo de puja que mantiene tu TIR objetivo y un semáforo de riesgo con la orden clara.
Lo que el motor NO es
- No es una tasación oficial ni sirve para hipotecar: es un modelo de decisión con testigos reales y supuestos prudentes, pensado para fijar tu puja máxima.
- No es asesoramiento de inversión: los números son estimaciones; la decisión y la due diligence final (nota simple, cargas, edicto completo) son tuyas. La guía de puja del BOE incluida te lleva de la mano en esa parte.
¿Quieres entender mejor los costes? La metodología está en abierto en InversionNPL: calculadora del coste real de subasta, ITP por comunidad y duración judicial por provincia.
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