Los motores de Subastados, por dentro

1El radar: cada subasta, seguida hasta su desenlace

Cada día ingerimos las subastas judiciales del Portal del BOE y las de los portales de procuradores, las georreferenciamos por su referencia catastral y las seguimos hasta el final: no solo sabemos qué sale a subasta, sabemos cómo acabó — con puja o desierta, y a qué porcentaje del valor de subasta se adjudicó.

Ese seguimiento es la materia prima de todo lo demás: los modelos no se entrenan con teoría, se entrenan con desenlaces reales.

2La valoración: testigos reales, no la tasación del edicto

La tasación que figura en el edicto puede tener años y poco que ver con el mercado. Nuestro valor de mercado sale de más de 590.000 anuncios reales re-rastreados de forma continua en toda España:

• Precio justo: mediana robusta del €/m² de los comparables del mismo segmento en radios crecientes desde el activo, con recorte de atípicos y muestra mínima al estilo del método de comparación (Orden ECO/805/2003).
• Superficie ponderada del Catastro: la vivienda computa entera; almacenes, porches y anexos, con su coeficiente. Un garaje no cotiza a €/m² de vivienda.
• Cierre estimado: el precio de anuncio no es el de escritura — aplicamos el descuento oferta→cierre observado para estimar la venta real.

3La probabilidad de desierta: un modelo entrenado con subastas concluidas

Antes de pujar conviene saber si habrá competencia. Nuestro modelo de machine learning estima la probabilidad de que una subasta quede desierta a partir de miles de subastas del BOE seguidas hasta su resultado: tipo de bien, provincia, tramo de valor, relación deuda/tasación…

4El motor de puja: la LEC vigente, hecha calculadora

Con el valor de mercado y la probabilidad de desierta, el motor Pujable calcula hasta dónde tiene sentido pujar — con la norma en la mano:

• Régimen dual de la LEC (DT 9ª de la LO 1/2025): detectamos el régimen aplicable de cada subasta por su depósito exigido (5% o 20%) y aplicamos los umbrales de aprobación que le corresponden.
• Umbral de aprobación directa: la puja que garantiza la adjudicación sin trámite posterior (art. 670.1 LEC) — el máximo entre el 70% del tipo y la puja mínima publicada. En subastas administrativas (AEAT, TGSS, ayuntamientos) el umbral es el 50% del tipo (art. 104 bis RGR). Nunca usamos el mínimo legal como referencia de puja: una puja al mínimo puede acabar rechazada o mejorada.
• Coste total real: ITP/AJD según la comunidad autónoma, cancelación de cargas y costes de posesión, con los plazos judiciales reales (estadística del CGPJ) hasta tener el inmueble vacío y vendible.
• Precio máximo de puja para tu TIR objetivo: pon tu rentabilidad exigida y el motor te dice el tope — por encima de esa cifra, la operación deja de cumplir tu objetivo.

5El ranking de pujasNuevo

Hasta ahora, los motores trabajaban subasta a subasta: abrías una ficha y calculabas. El ranking les da la vuelta: ordena todas las subastas abiertas de tu búsqueda — por provincia, tipo de bien, o «acaban en los próximos cinco días» — por una sola cifra:

Arriba quedan las subastas donde el mercado más supera a la puja que garantiza la adjudicación — es decir, dónde hay más margen para pujar y aun así llevarse el activo. Cada fila muestra el valor de mercado con su fuente y confianza, el umbral aplicable a su régimen y el margen en euros.

• El valor de mercado sale siempre de los testigos, nunca de la tasación de la subasta (sería circular: es el denominador del tipo).
• Valorar cuesta segundos por activo, así que el ranking se calcula de forma progresiva y con caché: ves el progreso en vivo y el resultado queda guardado.
• Las subastas marcadas con estrella se guardan como favoritas y se exportan a Excel con todos sus números — tu mesa de puja de la semana, lista para repartir.