¿Cómo calcular el precio máximo de puja para una TIR objetivo?

Por Alonso Orenes · responsable de la plataforma InversionNPL · marco jurídico: Juan Manuel Orenes Bastida, Orenes & Asociados Abogados · actualizado el 19/08/2026

Una TIR objetivo (por ejemplo, el 20 % anual) se traduce en una puja máxima descontando el valor neto de venta al plazo previsto hasta cobrar. Cuanto más tarde el juzgado en adjudicar y entregar la posesión, menos puedes pagar hoy por el mismo inmueble.

La fórmula

Coste total máximo = Valor neto de venta / (1 + TIR)^meses/12, y Puja máxima = Coste total máximo − Costes de adquisición.

• Valor neto de venta = valor de mercado − comisión de venta − reforma mínima.
• Meses = desde el pago del precio hasta la venta: decreto de adjudicación, inscripción, posesión (lanzamiento si está ocupado), comercialización. Para el plazo judicial usa la duración mediana del partido judicial (datos CGPJ por provincia en InversionNPL).
• Costes de adquisición = ITP, registro, gestoría, abogado, desocupación.

Ejemplo

Valor neto de venta 140.000 €; plazo 14 meses; TIR objetivo 20 %. Coste total máximo = 140.000 / 1,20^14/12 ≈ 113.300 €. Con 16.600 € de costes de adquisición, la puja máxima es ≈ 96.700 €. Si el plazo fuese 24 meses: 140.000 / 1,20² ≈ 97.200 € de coste total → puja máxima ≈ 80.600 €. Diez meses más de juzgado restan 16.000 € de puja.

Tres escenarios

El plazo y el valor de venta son inciertos; por eso Pujable calcula la puja máxima en tres escenarios (optimista, base, pesimista) y te dice la puja que sigue siendo rentable incluso si todo sale peor. Pujar al escenario base y vivir en el pesimista es la forma habitual de perder dinero.

Preguntas relacionadas

¿Qué TIR objetivo es razonable en subastas?

Depende del riesgo del lote: vacío y líquido, puede bastar un 12–15 %; ocupado, con cargas o mercado lento, exige 25 % o más. La TIR no es un deseo: es el precio del riesgo que asumes.