¿Hasta cuánto pujar en una subasta judicial?
La puja máxima no sale del tipo de subasta ni de la tasación del edicto: sale del valor real de venta del inmueble, menos todo lo que te costará hacerlo tuyo y venderlo, menos el margen que exiges por el tiempo y el riesgo. Si pujas por encima de ese número, lo que ganas en la subasta lo pierdes después.
La fórmula
Puja máxima = Valor de mercado − Costes de adquisición − Costes de tenencia y venta − Margen objetivo
- Valor de mercado: lo que pagaría un comprador hoy, según testigos reales de la zona (anuncios comparables por superficie, antigüedad y ubicación). No la tasación de la hipoteca ni el «valor de subasta». Pujable lo calcula con la base de testigos de InversionNPL; a mano, mira 8–10 comparables y usa la mediana del €/m².
- Costes de adquisición: ITP sobre el mayor entre tu puja y el valor de referencia catastral, gastos de registro y gestoría, procurador/abogado si los usas, y cargas anteriores que subsistan (el acreedor ejecutante no las limpia). Ver la calculadora de coste real.
- Tenencia y venta: comunidad e IBI hasta vender, desocupación si está ocupado (negociada o judicial), reforma mínima, comisión de venta.
- Margen: lo que exiges por inmovilizar el capital 6–18 meses y asumir incertidumbre. Un 20–30 % sobre el coste total es un umbral prudente para vivienda; menos, si el lote está vacío y la venta es rápida. Ver precio máximo para una TIR objetivo.
Ejemplo
| Partida | Importe |
|---|---|
| Valor de mercado (testigos, mediana) | 150.000 € |
| ITP 8 % sobre valor de referencia (120.000 €) | −9.600 € |
| Gastos fijos (registro, gestoría, abogado) | −3.000 € |
| Desocupación estimada | −4.000 € |
| Comunidad, IBI, venta (12 meses) | −6.000 € |
| Margen objetivo (25 % sobre coste total) | −25.500 € |
| Puja máxima | ≈ 102.000 € |
Si el valor de subasta es 130.000 € y el umbral de aprobación directa —la puja que garantiza la adjudicación sin mejora del ejecutado ni decisión del LAJ— es el 70 % (91.000 €), tienes margen entre 91.000 y 102.000 €. Si el valor de subasta fuese 180.000 €, el 70 % (126.000 €) ya supera tu máximo: no pujas, por buena que parezca.
Tres errores que hacen sobrepujar
- Anclarse al «descuento sobre tasación»: la tasación del edicto puede ser de 2007.
- Olvidar que el ITP se calcula sobre el valor de referencia si es mayor que la puja.
- No poner precio a la desocupación y al tiempo.
Subastados hace este cálculo para cada lote del BOE con tres escenarios (optimista, base, pesimista) y semáforo de riesgo: es el motor Pujable.
Umbrales legales de adjudicación (art. 670 LEC): dos regímenes conviven
Con una puja igual o superior al 70 % del valor de subasta el letrado de la Administración de Justicia aprueba el remate directamente (art. 670.1 LEC): es el umbral de aprobación directa, la única puja que garantiza la adjudicación sin depender de terceros. No es un «mínimo legal»: por debajo del 70 % el remate también puede aprobarse, pero ya no depende solo de ti, y las reglas cambian según cuándo se incoó el procedimiento (disposición transitoria 9ª de la LO 1/2025, vigente desde el 3 de abril de 2025).
| Tramo de la puja | Procedimientos incoados desde el 3-abr-2025 (LO 1/2025) | Procedimientos anteriores (aún la mayoría del Portal) |
|---|---|---|
| ≥ 70 % | Aprobación directa del remate al día siguiente del cierre. | Aprobación directa del remate. |
| 60–70 % | El ejecutado tiene 10 días para presentar a alguien que mejore tu puja con ≥ 60 % del tipo (o cubriendo todo el crédito); si no hay mejora, se te aprueba por ser ≥ 50 %. El ejecutante que no haya pujado más ya no puede pedir la adjudicación. | El ejecutado puede presentar tercero que mejore con más del 70 % (o cubriendo el crédito) y, si no, el ejecutante puede adjudicárselo por el 70 % o por lo que se le deba; solo si nadie ejerce esos derechos se te aprueba por superar el 50 %. |
| 50–60 % | Igual que el tramo anterior (la mejora del ejecutado debe ser ≥ 60 %). | Igual que el tramo anterior. |
| 40–50 % | Solo se aprueba si cubre todo lo reclamado (principal, intereses y costas); nunca por menos del 40 %. Si no, decide el LAJ oídas las partes. | Solo si cubre la cantidad por la que se despachó la ejecución; si no, decide el LAJ oídas las partes. |
| Vivienda habitual | No se aprueba por menos del 70 % salvo que cubra toda la deuda, con suelo del 60 % (art. 670.3). | Si queda desierta, el acreedor solo se la adjudica por el 70 % (60 % si la deuda es menor), art. 671 anterior. |
| Depósito para pujar | 20 % del valor de subasta, mínimo 1.000 €; el LAJ puede elevarlo o reducirlo (art. 669.1). | 5 % del valor de subasta. |
| Pago del resto | 20 días desde el cierre (o desde la aprobación si el remate se aprueba por debajo del 70 %). | 40 días desde la aprobación del remate. |
Cómo saber qué régimen aplica a un lote: el depósito que exige el edicto lo delata — 5 % = régimen anterior; 20 % = LO 1/2025. El motor Pujable lo infiere así en cada ficha y muestra los umbrales que tocan. Texto consolidado de la LEC: BOE-A-2000-323 (arts. 647, 669, 670 y 671).
Preguntas relacionadas
¿Puedo pujar por debajo del 70 % del valor de subasta?
Sí. El 70 % es el umbral de aprobación directa, no un mínimo legal: por debajo el remate puede aprobarse (tabla de arriba) pero la adjudicación deja de depender solo de ti —mejora del ejecutado, y en los procedimientos anteriores también la adjudicación al ejecutante—. Pujar bajo es legítimo; adjudicarse bajo es más incierto.
¿El valor de subasta es el valor del inmueble?
No. Es el tipo fijado para la subasta (normalmente el valor de tasación a efectos de subasta de la escritura de hipoteca, menos cargas anteriores). El valor de mercado real se calcula con testigos actuales.
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