Siete errores al pujar en subastas judiciales de inmuebles

Por Alonso Orenes · responsable de la plataforma InversionNPL · marco jurídico: Juan Manuel Orenes Bastida, Orenes & Asociados Abogados · actualizado el 19/08/2026

Casi todos los malos resultados en subastas judiciales vienen de los mismos siete errores. Ninguno tiene que ver con la suerte.

1. Anclarse a la tasación o al tipo. «Un 40 % por debajo de tasación» no dice nada si la tasación es de 2008. Valora con testigos actuales.
2. Ignorar el valor de referencia. Pujas 80.000 €, el valor de referencia es 120.000 €: el ITP se calcula sobre 120.000 €.
3. No leer las cargas anteriores ni pedir las deudas de comunidad: se heredan.
4. No poner precio a la ocupación y al tiempo. Un piso ocupado en un juzgado lento puede tardar dos años: eso vale miles de euros de puja.
5. Pujar al escenario optimista. Calcula tres escenarios y puja al que sigue siendo rentable si las cosas salen peor.
6. No tener el depósito (20 % del valor de subasta con la LO 1/2025; 5 % en los procedimientos anteriores al 3-abr-2025) y el pago del resto (20 o 40 días según el régimen) disponibles en plazo: se pierde el depósito.
7. No pensar la salida: ¿vendes, alquilas, reformas? ¿a qué precio y en cuánto tiempo? La subasta es la entrada, no el negocio.

Subastados está construido para evitar los cinco primeros: valor real, coste total con ITP sobre valor de referencia, cargas y posesión en la ficha, plazo del juzgado y tres escenarios. Los dos últimos son tuyos.

Preguntas relacionadas

¿Qué pasa si gano la subasta y no pago?

Pierdes el depósito, que se destina a los fines de la ejecución, y el remate puede aprobarse al siguiente postor o convocarse nueva subasta. Por eso el pago del resto debe estar asegurado antes de pujar.